哪咤仔细看了看局长给的一组数据，其中有个最明显的信号：“平均每亩成交单价争取做到500万以上！”
老天爷，这不是在开玩笑吧，现在锦城的开发热土二环路和三环路之间的土地才能买到500万呢，南部新区都要出三环线十几公里路了，而且又是一片刚开始启动的地方，就要买到500万这现实吗？再说了，人家金田拿的2000亩地才花100万的单价。
左思右想，哪咤总算又对领导的意图有了更为深层次的了解，金田的2000亩只是一个战略布局，真正的战役才开始打响，这是南部新区未来的土地供应定方向，总算是明白了，而且一组举出数据也摆在这里了，剩下的工作就是画好框框等着开发商来入套了。
怎样才能把成交单价做到500万呢，对哪咤来说这不是一个难题。首先，南部新区虽然远离市区，但是上空还是有航线，所以就有航空限高，这次新推的几块地限高应该在90米左右，也就是说建筑主体高度可以修到30层。
比如说一块占地100亩的土地，如果把容积率设定在不大于4.0，那么建筑面积最大就可以做到接近27万平米，开发商在购买土地前一般也会对经济指标进行一个土地成本的测算，他们往往是把利润在20%左右作为自己的土地价格底线，再把土地成本、建安成本以及各种营销、财务、前期费等等成本全部算进去，如果这宗土地以单价500万成交的话，再加上商业的配比、公共设施的配比等等内容加进去，这样只有当预计的销售价格在5500元的时候才有20%的利润，而且这是在各种指标都满打满算的时候才有！
终于是水落石出了！原来真正的奥妙在这里！上面给的数据看起来是对土地经济指标的限制，其实就是希望未来这个片区房子的销售价格底线给限制了！确实是神机妙算！
哪咤彻底明白是怎么回事了，不过他又看到了一个数据：建筑密度不得大于25%！如果是顶满做到25%的话，岂不是要以牺牲容积率为代价？那总建筑面积还根本就做不到27万平米？服了，服了，服的五体投地，建筑密度作了限制，那么其他几个重要经济指标就的相应变化，根本就做不到满打满算，那么要提高楼盘利润，只有进一步提高售价！哪咤突然大笑起来，真是人外有人天外有天，螳螂捕蝉麻雀在后啊！
土地拍卖的所有文件都做好了，哪咤把方案交给领导审批，领导非常满意，直夸哪科长有悟性，有水平！规划局和财源方面的准备工作也准备好了，万事俱备只欠入套之人。
拍卖会上真可谓是高朋满座、巨头如云，财源方面到上海和香港举行了两次项目推荐会，把旧鸿基、十龙仓、复土、下实这些老大们全都给笼络到了锦城，再加上前期就已经进入锦城的各大开发商，如果把拍卖会场里的开发商总资产加起来，估计能把整个财源都给买了。
当天的土地成交价格确实给了市场一个惊喜，最高成交单价是一宗150亩的土地，成交单价达到了680万，总地款超过10个亿！其余几宗地成交单价也都在500万以上！哪科长自言自语地说：“看来开发商要比我们预想的要猛烈得多啊！”
国土局局长的结论：土地价格绝对是影响住房价格的第一因素，既然上面希望让房子涨价，那就首先得把地价涨上去，而且作为南部新区这种刚启动的建设片区来说，第一块地的拍卖价格相当重要，当然要除去刚开始用来作诱饵的大地块。因此，就要通过最佳的经济指标比例来对地块进行包装，只要知道我们希望的房价是多少，就能测出相应的地价应该是多少，那么再反过去设定经济指标就可以搞定。只是在设置指标的时候一定要给开发商留下更多的想象空间，毕竟人家是要赚钱的，他们往往会在正式修建的时候希望尽可能的达到指标的最大化，这样的结果是我们最希望看到的，为什么？呵呵，秘密。
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